Investir dans l’immobilier en 2022

Quelles sont les nouvelles réglementations à prendre en compte en 2022 pour investir correctement dans l’immobilier ?

De manière générale, pour investir dans un actif, il faut tout d’abord se renseigner sur la partie juridique le concernant, pour ne pas avoir de surprise une fois que l’on s’est engagé dans un investissement à long terme. Cela permet également d’émettre des hypothèses à terme sur les futures évolutions, dont les contraintes pourraient impacter la rentabilité de l’actif investi.

Pour cette année 2022, de nouvelles réglementations font leur apparition. Afin d’investir de manière plus éclairée possible, nous détaillerons tout au long de cet article les conditions de prêt mises en place par le HCSF et imposées aux banques. Ensuite, nous verrons l’impact de la mise en place de la loi climat concernant les performances énergétiques sur les DPE et les investisseurs immobiliers.

Qu’est-ce que la HCSF ?

Le Haut Comité de Stabilité Financière (HCSF) est une agence macroprudentielle française chargée de superviser l’ensemble du système financier, visant à maintenir sa stabilité et à assurer sa capacité à apporter une contribution durable à la croissance économique. Le HCSF est également chargé de faciliter la coopération et l’échange d’informations entre les institutions représentées par ses membres. Ces échanges permettent de limiter les angles morts de la surveillance et de mieux considérer les risques liés à l’interaction entre différents acteurs ou services et à la réglementation.

En d’autres termes, le HCSF a pour objectif de maintenir la sécurité des particuliers mais également de veiller à une cohérence de la croissance en contraignant les plus aisés à ne consacrer seulement une partie de leur revenu à l’endettement. Juguler l’endettement à un certain taux permet de contraindre l’effet de levier à ceux dont le reste à vivre reste significatif pour freiner la demande d’acquisition et ralentir la hausse des prix.

Quelles sont les décisions relatives à l’octroi de crédits immobiliers ?

Les deux principaux critères d’octroi cumulatifs sont :

• Le taux d’effort d’emprunts de crédit immobilier n’excède pas 35%
• La maturité du crédit n’excède pas 25 ans

La date maximale peut être de 27 ans si le prêt comporte une période d’amortissement ne pouvant excéder 25 ans.

Cette durée de 27 ans est réservée, pour les VEFA ou maison neuve individuelle, dans le cadre de la promotion immobilière ou que les travaux à effectuer dans l’acquisition d’un bien ancien soit d’au moins 25% du coût total de l’opération. L’objet des travaux devra comporter la création de surface, la surface habitable, des surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement, l’aménagement de surface habitable ou des surfaces annexes ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Les établissements de crédit et les sociétés de financement peuvent déroger aux critères mentionnés à l’article 1er pour obtenir jusqu’à 20% de flexibilité dans l’octroi de nouveaux crédits immobiliers.Sur les 20% de dossier flexible, au moins 80% seront réservés aux acheteurs de la résidence principale, avec au moins 30% des dossiers réservés aux primo-accédants. Les 20% restants de la marge de flexibilité seront libres d’utilisation. Cette marge devra pouvoir être justifiée dans le cadre d’une politique écrite du prêteur

Concernant l’investissement dans la construction d’un logement neuf, un délai de 2 ans sera à prendre en compte à la date d’une offre de prêt pour que la valeur d’achat soit incluse dans les frais d’exploitation. Si une partie du bien immobilier est achetée à des fins autres que la résidence principale de l’emprunteur, le coût d’exploitation n’est lié qu’à la surface affectée au logement.

La décision prendra effet le 1er janvier 2022 et s’appliquera à tous les nouveaux crédits octroyés à cette date. L’ACPR sera chargée de veiller à la mise en œuvre de cette décision.

La loi Énergie-Climat

La loi Énergie-Climat votée le 8 novembre 2019 permet de fixer des objectifs ambitieux pour la politique climatique et énergétique de la France. Le texte se compose de 69 articles, qui gravent l’objectif d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 en réponse aux urgences climatiques et à l’Accord de Paris.

Le texte fixe le cadre, les ambitions et les objectifs de la politique énergétique et climatique de la France. Il s’articule autour de quatre axes principaux :

• Sortir progressivement des énergies fossiles et développer les énergies renouvelables ;
• Lutte contre les passoires thermiques ;
• Introduire de nouveaux outils pour orienter, gouverner et évaluer la politique climatique ;
• Supervision du secteur de l’électricité et du gaz.

Les passoires thermiques

Le logement représente un cinquième des émissions de gaz à effet de serre de la France : la transformation thermique est un enjeu majeur dans la lutte contre le réchauffement climatique. Afin de supprimer les passoires thermiques (maisons aux niveaux de consommation énergétique F et G), une série de mesures ont été prises pour accompagner les Français, notamment les plus modestes, dans cette démarche. L’objectif est de remettre à neuf toutes les passoires thermiques d’ici dix ans.

Prévue depuis la loi ELAN de 2018, la refonte du DPE s’est appliquée le 1er juillet 2021, date à laquelle le DPE perdra son caractère simplement informatif pour devenir pleinement opposable. Cette refonte s’inscrit dans un contexte plus large d’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments, dont le DPE est l’un des outils clé (information des potentiels acquéreurs d’un bien, support des aides financières et des obligations, …).
L’analyse des diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés à partir du 1er juillet 2021 a révélé certains résultats non anticipés, notamment sur les biens construits avant 1975. L’arrêté du 8 octobre 2021 modifie certains éléments de la méthode de calcul entrée en vigueur au 1er juillet 2021 et certaines modalités d’établissement du DPE sur la base de l’expérience tirée de ces premiers mois de mise en œuvre.
Le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre. Ce nouveau DPE est valable pendant 10 ans.

Les chaudières au fuel sont interdites dues aux émissions de CO² et gérés en extinctions, on ne peut donc pas en déposer des nouvelles mais on a le droit de réparer celles existantes et pour les remplacer sauf impossibilité technique vous serez obligé de passer sur une autre énergie. Les logements E, F et G deviendront interdits à la location.

Calendrier des interdictions de location
Généralement, les logements classés E, F et G ont été construits avant les années 80 qui n’ont pas fait l’objet de travaux d’isolation.

La loi interdit aux propriétaires de résidences locatives considérées comme des passoires thermiques d’augmenter le loyer entre les baux sans les remettre en état, et ce à partir de 2021. Le propriétaire pourra demander une contribution financière au locataire afin d’effectuer des travaux d’isolation.À partir de 2022, lors de la vente ou de la location d’actifs considérés comme passoires thermiques, le diagnostic de performance énergétique devra être complété par des audits énergétiques. Ainsi, la loi prévoit un meilleur accès à l’information : les acheteurs ou les locataires doivent être informés des futurs coûts énergétiques dont ils seront responsables (par exemple, par le biais de contrats de vente, de location ou d’annonces immobilières).

Il a été décidé d’écourter la durée de validité des DPE réalisés à partir de l’ancienne méthode afin de limiter la durée de cohabitation entre les deux méthodes, qui sont difficilement comparables. Ainsi les anciens DPE devraient disparaître progressivement d’ici au 1er janvier 2025.

Les nouveautés du DPE :

• Sa fiabilité : la méthode de calcul du DPE a été revue, consolidée et s’applique de façon homogène à tous les logements. La refonte apporte donc plus de fiabilité méthodologique, préalable nécessaire pour rendre le DPE pleinement opposable juridiquement, contrairement aux autres diagnostics du bâtiment.
• Sa lisibilité : son nouveau design est plus accessible. Une meilleure lisibilité des actions de rénovation énergétique à entreprendre en priorité et propose des scénarios de travaux, de manière compréhensible et pédagogique pour les propriétaires. La transparence voulue par la nouvelle réglementation mentionne explicitement l’évaluation de la facture énergétique théorique du logement, sous forme de fourchette. Cet indicateur sera d’affichage obligatoire sur les annonces immobilières à partir du 1er janvier 2022.
• Son rôle structurel : il est nécessaire que la définition des étiquettes et des seuils tienne mieux compte de l’ambition nationale de réduction des émissions de gaz à effet de serre pour la rénovation énergétique du parc de logements. À ce titre, le calcul des étiquettes de performance énergétique ne dépend plus uniquement de la consommation d’énergie primaire du logement mais intègre aussi une composante climatique en tenant compte des émissions de gaz à effet de serre.

Le contenu et les modalités d’établissement du DPE sont réglementés. Le DPE décrit le bâtiment ou le logement dans son ensemble de par ses surfaces, orientations, murs, fenêtres, matériaux, ainsi que ses équipements de production d’eau chaude, de chauffage, de refroidissement et de ventilation. Il indique, suivant les cas, soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de factures), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement.

Les étiquettes environnementales réglementaires - DPE logements réalisés avant le 01/07/2021 et DPE tertiaire uniquement
La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) :

• L’étiquette énergie pour connaître la consommation d’énergie primaire ;
• L’étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise.

Ce dispositif s’inscrit dans un ensemble de mesures qui visent à la fois à limiter / préserver l’environnement et aussi à l’impact de la hausse des coûts de l’énergie dans le portefeuille.
Cette étiquette énergie est un grand progrès dans l’information des usagers. Elle permet notamment à chaque ménage français qui achète ou loue un bien immobilier de mieux mesurer l’impact sur l’effet de serre de ses choix d’énergie et d’avoir une évaluation de sa facture énergétique.

Établissement du diagnostic de performance énergétique

Les consommations réelles des bâtiments dépendent directement des conditions d’usage et de la température effective de chauffage, néanmoins les consommations estimées ne sont pas calculées de la sorte mais permettent une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente ou loués.

Le diagnostic contient des recommandations qui permettent à l’acquéreur, au propriétaire, au bailleur ou au locataire, de connaître les manières les plus efficaces pour économiser de l’énergie : il s’agit de conseils de bonne gestion du bâtiment et de ses équipements, de bon usage, ainsi que de recommandations de travaux. Le diagnostic contient des recommandations de travaux qui ne sont pas des obligations. Le DPE a pour objectif d’inciter à améliorer la performance énergétique du bâtiment et de réduire les émissions de gaz à effet de serre, pas d’obliger à la réalisation de travaux.

Pour effectuer un DPE vous devez contacter un professionnel disponible dans l’annuaire des diagnostiqueurs DPE est disponible sur le site du gouvernement. Elle permet de vérifier que votre opérateur dispose d’une certification en règle, accrédité par le comité français d’accréditation (COFRAC) chargé de vérifier les compétences des professionnels, obligatoire depuis le 1er novembre 2007.

Conclusion

Lors d’un investissement, si vous voulez être sûr de louer et d’être rentable, ces nouveaux critères devront être pris en compte, pour évaluer les travaux à effectuer à l’avenir ou non. Cela impactera directement votre endettement ou votre futur apport pour une autre acquisition si vous les financez par vos liquidités, pour vos futurs investissements. Chez Primadviz, des professionnels de l’immobilier pourront vous accompagner dans vos investissements pour vous constituer et gérer votre patrimoine.