Dans quelle ville investir en 2022 ?

Un rapport intrinsèque à l’immobilier

Se loger est une étape clé de votre vie. Il fait partie des besoins primaires et peut se faire en tant que locataire ou propriétaire. Lorsque nous sommes propriétaires de notre bien, il représente généralement la majeure partie de notre patrimoine. Sa valeur évolue dans le temps et nous devons y être vigilants car il en est un enjeu important.
Vous pouvez également acquérir un bien immobilier pour percevoir des revenus locatifs. Il peut être loué à des fins de résidences principales ou saisonnières, si vous souhaitez en profiter. La mise en location d’un bien immobilier nécessite un bail ou un contrat de réservation et les loyers devront être déclarés à l’impôt sur le revenu ou des sociétés en fonction de la détention et du régime fiscal choisi.

Que cherche-t-on dans l’investissement immobilier ?

Par essence un investissement doit se valoriser dans le temps et nous être rentable charges. La rentabilité d’un bien immobilier se calcule par le loyer (rendement) et la plus value latente du bien. Pour certains, l’objectif sera d’avoir un revenu passif leur permettant d’améliorer leur niveau de vie et pour d’autre ayant des projets à long terme capitalisent leurs loyers dans d’autres projets, qu’ils soient de natures immobilières, financières ou diverses (œuvres d’art, véhicule de collection, collection de grand cru, etc…). L’objectif d’un investissement est avant tout qu’il vous plaise et dans lequel vous pouvez vous projeter.
De manière générale, l’investisseur sera tenté de chercher un bien près de chez lui et il a bien raison. En effet, investir là où nous habitons peut être une bonne technique, nous connaissons le tissu économique local, les prix de l’immobilier et les nouveautés du secteur arrivant à terme. De plus, vous pouvez vous rendre facilement sur place en cas d’urgence et prendre contact avec un artisan dont vous avez connaissance, cela peut avoir un côté rassurant. Or, l’investissement doit se faire de manière réfléchi et calculé et avoir fait l’objet d’une analyse chiffrée et sur des critères objectifs au préalable. La réponse à tous ces critères ne se fait pas forcément près de chez soi.

Une hausse de prix significative

En 20 ans, on a pu observer des prix immobiliers en forte hausse où nous pouvons y retrouver des grandes villes comme Bordeaux (+ 372%), Lyon (+ 327%), Nanterre (+ 260%), Saint-Denis (+ 240%), Nantes (+ 222%), Annecy (+ 211%) et Paris (+ 206%). Cela ne vous a pas échappé, contrairement à la hausse des biens immobiliers, la hausse des salaires n’a pas été aussi importante, seulement 13% (net d’inflation) en 20 ans. Lorsqu’on y regarde de plus près, ces hausses ne sont pas arrivées par hasard, il existe deux raisons à cela.

La baisse des taux

“Toute chose égale par ailleurs” . La baisse des taux est le premier facteur de la hausse de l’immobilier, en effet de 2000 à 2020 ils sont passés de 6,5% à 1,1% sur 20 ans. Les mensualités lors des emprunts suivants étaient de plus en faibles par rapport aux précédentes, les ménages ont donc pu acquérir des biens plus spacieux et pour certains, plusieurs biens.
Exemple : Pour emprunter 300.000€ pendant 20 ans en 2000, je devais rembourser 2240 € par mois, alors qu’en 2020, pour les mêmes conditions de prêt je devrais rembourser 1395 € par mois. Soit, en remboursant 2240€ par mois aujourd’hui, vous pouvez emprunter 480.000€. Le montant que nous pouvons emprunter a augmenté de 60%.

Les habitants de Paris cherchent des espaces plus grand

Paris, capitale du luxe et de la 5ème puissance mondiale, dans le top trois dans villes les plus visités au monde et dont le prix du m² a triplé en 20 ans. Les habitants de Paris se voient acquérir des biens de plus en plus petits et de plus en plus chers. Pour pallier le manque d’espace et les prix élevés de l’immobilier, les parisiens décident de partir en banlieues et proches banlieues dans les Hauts-de-Seine (92), Val-de-Marne (94) et Seine-Saint-Denis (93). Pour des biens ayant un prix similaire, les parisiens resteront à 10 min de Paris tout en bénéficiant de mètres carrés supplémentaires. Bien entendu, cela à un effet domino pour les personnes vivant en banlieues, qui voient les biens de leurs alentours subir une hausse de la demande, donc une hausse de prix. Ces mêmes personnes devront partir dans des banlieues plus reculées pour conserver le même niveau de surface.

La concurrence internationale

Les non-résidents fiscaux (français ou étrangers) représentent 5,8% des transactions immobilières en 2019.

Part des acheteurs étrangers de biens immobiliers en France
Bien que ce chiffre soit légèrement stable, on remarque une hausse de la surface achetée par les non-résidents, en province d’après les deux tableaux ci-dessous.

Surface médianne achetée en province selon la nationalité et le lieu de résidence des acquéreurs

Bien être

Les Français sont de plus en plus à la recherche de bien-être et de simplicité, recherchant le calme et la tranquillité. Depuis l’arrivée massive du télétravail, nous remarquons que les personnes vivant dans les villes partent en région pour trouver un temps meilleurs, un air plus pur et moins de stress. Ainsi, durant les jours de repos, ils peuvent pleinement profiter des plaisirs de la région sans être bousculé par la vie professionnelle.

Le télétravail à prendre en compte dans l’investissement immobilier

Depuis la crise sanitaire, les entreprises ont dû l’accepter, pour certaines à contre-cœur, mais après bientôt deux ans, le télétravail s’est banalisé. Les entreprises y sont de plus en plus favorables (pour réduire les coûts liés aux présentiels) et les salariés aussi (pour gagner en temps de transport et en qualité de vie). Les personnes confinées dans des appartements de petites et moyennes surfaces en régions parisiennes ont pris du recul sur leur bien-être. Les plus chanceux ayant une résidence secondaire ou pouvant aller chez de la famille hors métropole ont vu leur qualité de vie s’améliorer, poussant certains à sauter le pas et déménager en région pour bénéficier de ce cadre de vie au quotidien. La force de la mobilité due au télétravail en France réside dans l’accessibilité aux villes de région grâce au réseau TGV étant le plus rapide et le plus ponctuel de France, ce qui a facilité le départ de plusieurs citadins d’ailleurs Poitiers est devenu la ville n°1 à accueillir les parisiens.

Le soleil, un critère essentiel

Également depuis cette période de crise sanitaire, le confinement a plombé le moral de nombreux Français. Le soleil est un élément essentiel au bien être, qu’il soit moral ou physique (vitamine D), le nombre de jours d’ensoleillement sera donc à prendre en compte.

Critère écologique à prendre en compte

D’après les rapports du GIEC et les nombreuses catastrophes naturelles survenues durant ces dernières années, tout investisseur doit prendre ces facteurs en compte. En effet, acquérir un bien ayant subi plusieurs catastrophes naturelles peut s’avérer compliqué pour le louer, le revendre et même l’assurer. Pour cela vous devrez vous éloigner des zones géographiques où il y a eu des catastrophes naturelles et de la montée des eaux.
Dans certaines régions, les catastrophes naturelles se sont multipliées durant les 20 dernières années, nous comptons aujourd’hui de nombreux arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations : 3294 dans le Pas-de-Calais, 2955 en Moselle, 2954 en Haute-Saône, 2707 dans l’Aude, 2614 en Seine-Maritime, 2550 en Aisne, 2350 en Pyrénées-Atlantique, 2341 en Meurthe-et-Moselle, 2338 arrêtés en Gironde et 2331 arrêtés dans le Gard.
Concernant les grandes villes ayant subits le plus de catastrophes naturelles depuis 40 ans, nous avons :

• Antibes : 35
• Nice : 34
• Cannes : 26
• Narbonne : 23
• Marseille : 23
• Bordeaux : 21
• Rouen : 19

Quelles sont les villes où investir en 2022 ?

Une fois après avoir pris compte de tous les critères ci-dessus, nous allons détailler les raisons pour lesquelles, il existe des perspectives intéressantes d’investir dans les villes suivantes :

Nantes

Nantes est l’une des villes de France connaissant une forte croissance démographique avec une hausse de 6% de la population entre 2012 et 2017. Selon l’INSEE, Nantes pourrait gagner 100 000 habitants d’ici 2030, sachant que le développement de la ville offre également une création d’emplois réguliers et importants (18 000 emplois créés en 5 ans).
Outre les chiffres, Nantes figure en tête du classement des métropoles préférées des Français jouissant d’une excellente réputation. Situé à 45 minutes de l’Atlantique et à moins de 2h30 en TGV de Paris, Nantes détient également un aéroport connecté aux grandes villes françaises et européennes. Des projets de nouvelles liaisons en Bretagne permettraient de faciliter les transports et de valoriser les biens aux alentours pour chercher un meilleur cadre de vie, cela renforcerait l’accessibilité du quotidien, ce qui est un réel atout dans l’investissement.
Le prix moyen du m² est de 4 560€ dans le neuf et de 3 740€ dans l’ancien, avec une hausse continue.
La rentabilité immobilière est d’environ 5% dans l’ancien et 3,2% en investissement Pinel. Le taux de vacances est de 5,9%, il y a un bon équilibre rendement/risque.

Toulouse

Toulouse nommé aussi La ville Rose (la couleur de ses toits vu du ciel) deviendra la troisième plus grandes villes de France d’ici 2025 avec plus de 500 000 habitants. Entre 2012 et 2017 Toulouse a accueilli 26 235 nouveaux habitants avec une création d’emploi de 21 997. Le dynamisme de cette ville a permis d’avoir un prix du m² en hausse continue, bien qu’il reste toujours plus accessible que ceux dans les autres métropoles françaises.
Toulouse est également connu pour être une ville étudiante et surtout la capitale française de l’aéronautisme. Ces atouts-là, permettront à la ville d’optimiser ses transports pour rallier Toulouse à sa capitale en 3h30 à partir de 2025.
Le prix moyen du m² est de 3 400€ dans l’ancien et de 4 281€ dans le neuf.
La rentabilité immobilière est de 5,5% dans l’ancien et de 3,5% dans l’immobilier neuf.

Montpellier

Montpellier est classé au second rang mondial en matière de performance en tant qu’incubateur grâce à son maire Georges Frêche qui s’est tourné vers les industries numériques dès les années 90. Sera-t-elle la Silicon Valley française ?
Montpellier apparaissant en tête des villes les plus attractives avec la plus forte croissance démographique française avec une augmentation de +1,7% par an depuis 2011.
Une des nombreuses forces avec Montpellier est sa connexion avec l’Italie et l’Espagne permettant d’attirer chaque année de nombreux touristes et étudiants. Cette métropole a également construit une nouvelle gare de TGV ayant pour objectif de relier une ligne à grande vitesse à Perpignan. Cet événement fluidifiant la circulation permet de favoriser la croissance ainsi que le potentiel de développement du marché immobilier de la ville.
Le prix moyen du m² dans l’immobilier ancien est de 3 010€ et dans le neuf est de 5 040€.
La rentabilité immobilière dans l’ancien est de 5,7% et dans le dispositif pinel 3,4%.

Lyon

Lyon est le deuxième bassin d’emploi de France offrant de nombreuses possibilités de carrières et est aujourd’hui troisième ville de France avec plus de 500 000 habitants, affiche de très bons indicateurs démographiques et immobiliers. Depuis 10 ans, Lyon attire toujours plus de résidents et la demande locative y est élevée.
L’attractivité de la ville se fait ressentir dans ses prix, néanmoins cette ville reste une valeur sûre de par sa localisation et son desserrement. Lyon est une ville connectée à Paris et à Marseille en moins de 2h de TGV, à 1h de voiture des Alpes et 3h de route de la Méditerranée. Un réseau d’autoroutes reliant des grandes villes européennes comme Turin, Bâle ou Genève et la deuxième ville aéroportuaire proposant des vols vers plus de 115 destinations nationales, européennes et intercontinentales.
Le prix moyen du m² est de 5 360€ dans l’immobilier ancien et de 6180€ dans l’immobilier neuf.
La rentabilité est de 5,5% dans l’immobilier ancien et de 3,4% en Pinel. Malgré les prix élevés du locatif pinel la rentabilité reste intéressante depuis qu’ils ont passé les loyers en zone A.

Rennes

Rennes bénéficie en effet d’un cadre de vie agréable et d’un dynamisme économique et culturel qui attire de plus en plus d’acheteurs. Rennes attire les Parisiens depuis plusieurs années déjà grâce à son cadre de vie et sa politique immobilière ambitieuse de favoriser les commerces, rénovation dans le centre-ville et des lieux culturels. Les nouveaux arrivants veulent vivre dans une ville moins ou peu stressante.
L’agencement du réseau ferroviaire de Rennes permet d’être correctement desservi avec une gare de TGV reliant Paris en 1h30 au lieu de 2h auparavant (depuis 2017), Nantes et l’océan en 1h. De plus, la ville de Rennes a lancé différents projets de grande envergure dont une ligne de métro et un nouveau quartier appelé Eurorennes.
Le marché locatif y est attractif grâce à sa démographie en hausse, elle fait partie d’une agglomération qui compte environ 421 000 habitants.
Le prix du m² moyen est de 3 450€ dans l’ancien et de 4 880€ dans le neuf.
La rentabilité est de 5,70% dans l’immobilier ancien et de 3,50% en dispositif Pinel.

Angers

Après une démographie constante depuis des années qui devrait continuer dans sa lancée, Angers se refait une beauté. On comprend que redynamiser la ville est devenu un objectif primordial. Avec le quartier d’affaire Saint-Laud de 70 000m² de bureau livré en 2025, de nombreuses entreprises devraient prendre place dans ces locaux attirant bon nombre de travailleurs. La construction de la gare LGV Grand Ouest a permis de créer un pôle économique de 5000 emplois dans le tertiaire. Pour finir la refonte du quartier de Monplaisir et Belle-Beille bénéficiant d’un programme à hauteur de 500 millions d’euros pour 2026, sans oublier la nouvelle ligne B de tramway devant relier ses deux quartiers, passant par le centre-ville qui verra le jour en 2022.
Le marché immobilier étant très actif, il devrait conserver sa dynamique grâce à sa ligne ferroviaire de TGV reliant Paris en 1h40 et à ses 20,8% d’étudiants présents dû aux 3 établissements d’études supérieurs. Au vu de la qualité de vie d’Angers, il y a fort à parier du boom de la ville moyenne dans les années à venir.
Le prix moyen du m² dans l’immobilier ancien est de 2860€ et dans le neuf est de 3 500€.
La rentabilité immobilière est de 4,3% pour les logements anciens et de 3,4% pour les logements neufs.

Orléans

Orléans est connue pour être une ville dynamique, catégorisée de sous coté par certains dû à son potentiel. En effet, cette ville située à 120km de Paris et connectée à Bordeaux et à Toulouse, attire de nombreuses grandes entreprises qui y ont implanté leurs sièges. Elle tient également sa réputation pour ses grands pôles d’activités, dont le parc scientifique et technologique d’Orléans La Source, le parc technologique Orléans Charbonnière, le parc Orléans-Sologne ainsi que le pôle 45. Le pôle 45 est un établissement spécialisé dans la filière logistique et emploie environ 9000 salariés.
Connue également comme le premier pôle pharmaceutique, elle se charge de 70% de la production et de la livraison nationale de médicaments et fait également partie de la cosmetic valley, un célèbre pôle national spécialisé dans le domaine du cosmétique et du parfum, qui la classe 2nd de sa région. Pour finir, Orléans est la 3ème région dans la production de matériels électroniques, ce qui constitue un bassin d’emploi très développé et diversifié.
En plus de son succès dans le domaine de l’emploi et de l’hégémonie française, elle est aussi très touristique avec à peu près 1 100 000 de visiteurs par an. La ville vise à s’améliorer davantage avec des projets riches en urbanisme dont une mise à neuf dans le centre, les quais deviendront une coulée verte et la refonte de la place du Martroi.
Le prix moyen du m² dans l’immobilier ancien est de 2 380€ et de 3 790€ dans l’immobilier neuf.
La rentabilité moyenne d’Orléans est de 6% pour les logements anciens et de 3,2% pour les logements neufs.

L’investissement près de chez soi

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