Location meublée non professionnelle (LMNP)

Location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée non professionnelle :

Vous en avez forcément entendu parler autour de vous, plus d’un en a déjà vanté ses mérites. Que ce soit par l’intermédiaire de formations ou de conférences onéreuses, nous nous devions de vous écrire un article complet qui vous décortique dans les moindres détails la location meublée non professionnelle. Ce qui intéresse les plus aguerris dans cette pratique locative est la création de charge par rapport au loyer et l’amortissement du bien.
Tout d’abord nous allons commencer par une définition simple :
Le logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Location saisonnière

La location meublée concerne un bien dont vous êtes propriétaire et qui sera loué soit en location saisonnière (ex : Airbnb), soit en tant que résidence principale.

Si vous louez en location saisonnière, il y a une obligation d’obtenir une autorisation administrative si le logement se situe à Paris, dans les départements de la petite couronne et dans toutes les villes de plus de 200.000 habitants. Dans ces zones dites “tendues”, vous ne pouvez pas louer votre bien plus de 120 jours par an, sinon afin de contrôler l’offre et la demande face aux prestations hôtelières pouvant se trouver dans l’embarras face à une concurrence accrue mais également pour faire face à la pénurie de logement.

Résidence principale d’un locataire

Pour un bien qui sera la résidence principale d’un locataire il n’y a pas besoin d’autorisation administrative, mais il faudra établir un bail avec le locataire.
Lorsqu’on conclut un bail de location meublé, on doit joindre au bail un compte rendu détaillé des biens meublés, si le bien est à usage de résidence principal du locataire, un décret donne une liste d’éléments obligatoires.

Les meubles

Un logement meublé se définit comme un logement décent équipé d’un d’ameublement minimum :

  • Literie avec couettes ou couvertures
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-ondes
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...)

Condition pour y être éligible

Le statut de location meublée non professionnel s’obtient par défaut de celui du loueur en meublé professionnel, si les trois conditions suivantes ne sont pas remplies :

  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000€.
  • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Fiscalité

Vous devrez compléter le formulaire n°2031, pour déclarer vos loyers encaissés. Ensuite, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, dont vous trouverez les détails ci-dessous. Une fois les charges déduites, vous devrez déclarer le montant imposable dans la catégorie des BIC.
Les deux régimes sont :

  • Le Micro BIC, un abattement de -50% s’applique sur la totalité des loyers encaissés.
  • Le régime réel, vous déclarez vos charges locatives au réel en plus de déduire les loyers par des amortissements (frais de notaire, valeur du bien, mobiliers...)

L’intérêt même de la location LMNP réside dans la déclaration au régime réel. La majeure partie du temps, grâce au régime réel, les propriétaires ne paient pas d’impôt pendant en moyenne 10 ans. Il y a deux raisons à cela :

  • La liste des charges déductibles n’est pas définie, nous pouvons donc déduire tout ce qui rapporte au bien quel que soit la nature des charges et les montants.
  • Les dépenses importantes sont amorties sur plusieurs années.

Charges

Nous vous mettons à disposition une liste non exhaustive de ce que vous pouvez déduire :

  • Les intérêts d’emprunt majorés des frais de dossiers
  • La taxe foncière
  • La CET (Contribution économique et Territoriale)
  • Les primes d’assurance
  • Les honoraires versés à des tiers pour la gestion du bien loué : agence location, administrateur de biens, comptable (915€ en réduction d’impôt et la partie excédentaire en déduction, si le comptable facture davantage)
  • Les achats : petits matériels d’une valeur inférieure à 500€, fournitures...
  • Les dépenses d’entretien et de réparation : nettoyage, entretien des espaces verts, petits travaux...
  • Les dépenses de personnels : salaires et charges sociales,
  • Les frais de gestion courante : frais postaux, téléphone, internet...
  • Les frais de procédure : honoraires d’avocat en cas de litige avec un locataire par exemple
  • Les frais liés à la consommation d’énergie : eau, électricité, gaz
  • Les provisions pour risque, à condition que le bien loués soit inscrit à l’actif du bilan
  • Les frais d’acquisitions (émoluments notaires, frais d’agence, droits d’enregistrement...) ou bien les amortir

Ces charges sont toutes déductibles et ce, sans limite de montant chaque année.

Amortissement

Contrairement à la location nue, vous pouvez amortir les dépenses les plus onéreuses pour optimiser au mieux votre fiscalité pour les années à venir. Il y a deux types d’amortissement dans le statut LMNP. Il y a l’amortissement sur les dépenses réelles et l’amortissement comptable pour l’usage du bien (charge fictive). Les dépenses réelles concernent les frais d’acquisitions qui correspondent aux frais de notaire (émoluments, droits d’enregistrement, honoraire conseil...), les frais d’agence, les biens meubles et les travaux de second œuvre permettent d’avoir recours aux amortissements grâce à des dépenses faites.

L’amortissement étant une dépréciation comptable, on peut donc la déduire de notre loyer comme une dépense, qui est cette fois-ci fictive. Néanmoins, vous ne pouvez déduire uniquement la valeur du bien et non la valeur du terrain sur lequel le bien est car en comptabilité le terrain n’est pas amortissable. Proportionnellement la valeur du terrain et la valeur du bien ne se valent pas par rapport à la localisation. En région parisienne, la valeur du bien immobilier représente entre 65% et 75% du coût d’achat alors qu’en région, la valeur du bien peut représenter de 75% à 90% du coût d’achat.

Le tableau ci-dessous vous indique les coûts que vous pouvez amortir en fonction du nombre d’années.
Durée de l’amortissement Composant
Amortissement sur 5 ans Biens meubles, frais de notaire, frais d’agence
Amortissement sur 10 ans Les travaux de second œuvre
Amortissement sur 25 ans Les travaux de gros œuvres
Amortissement entre 20 et 40 ans La structure (le gros œuvre)

Exemple :

Vous achetez un bien sur Paris pour un montant de 200.000€, les frais d’agence immobilière sont de 5.000€, les frais de notaire de 15.000€ et des travaux de second œuvre pour un montant de 10.000€.

Déclaration d’impôt en année N+1 :
Flux (annuel) Régime Réel Micro BIC Location nue (microfoncier) Location nue (régime réel)
Loyer 10000 10000 10000 10000
Charges courante 1000 - - 1000
Intérêt d’emprunt TAEG 1500 - - 1500
Taxes 2000 - - 2000
Amortissement frais de notaire et agence immobilière 4000 - - -
Amortissement du mobilier 1000 - - -
Amortissement des travaux 1000 - - 10000
Amortissement du bien 3250 - - -
Charges totales 13750 5000 3000 -4500
Revenus imposables -3750 5000 7000 0
Impôts 0€ 1500€ 2100€ 0€

Barème progressif de l’impôt, les tranches sont de 11%, 30%, 41% et 45%, les prélèvements sociaux sont également à payer. Dans l’exemple ci-dessus nous prenons compte de la tranche de 30%. Concernant la location nue au régime réel, les 4500€ s’imputent sur le revenu brut global mais pour les autres années les travaux ne seront plus pris en compte.

Vente du bien

La deuxième raison qui intéresse les investisseurs dans le statut LMNP après les amortissements qui limitent grandement l’imposition, est la possibilité de revendre le bien sans prendre compte des amortissements lors du calcul de la plus-value imposable. En comptabilité classique, lorsque j’acquiers un immeuble, j’ai la possibilité de l’amortir pour répercuter le coût à l’entreprise tout en optimisant la fiscalité. Si j’achète un bien et que je l’amortis, à la revente la plus-value sera calculée à hauteur du prix de vente moins le prix initial, moins la valeur amortie. Lorsque vous avez le statut de LMNP et que vous amortissez le bien, la plus-value sera calculée sur le montant initial de l’achat quel que soit l’amortissement du bien.
En d’autres termes vous bénéficiez d’une charge fictive qui est l’amortissement du bien, mais vous n’avez pas la contrainte de l’amortissement qui est de calculer le prix de vente - le prix initial - l’amortissement = plus-value. Fiscalement, vous êtes gagnant à la fois sur les loyers (tableau ci-dessus) et sur la plus-value, le cas échéant.

Comment faire sa déclaration en LMNP ?

La déclaration de ses revenus LMNP doit se faire en deux étapes. La première déclaration doit être faite par un professionnel provenant d’un OGA (organisme de gestion agréé) et la seconde déclaration pourra être effectué par vos soins.

La déclaration fiscale effectué par un OGA (Cerfa n°2031-SD)

Les biens loués en LMNP étant sujet à des amortissements comptables, doivent être réalisés par des professionnels de l’expertise comptable autorisés par l'administration fiscale également appelé “viseur fiscal”. Les professionnels provenant des OGA devront effectuer votre déclaration car ils détiennent les tables d’amortissement. En effet, lorsque nous louons un bien en meublé nous avons la possibilité de l’amortir, pour se faire nous devons appliquer un barème indiquant la proportion entre la valeur foncière du bien et son emplacement (le terrain) que nous ne pouvons amortir. Ensuite, ils doivent prendre en compte le nombre d’année où le bien sera amorti pour déterminer le montant à amortir au bien. Les professionnels de l’expertise comptable effectueront votre déclaration fiscale sur le Cerfa n°2031-SD.

La déclaration fiscale effectué par le particulier (Cerfa n°2042-C PRO)

Une fois la déclaration 2031 effectuée, vous devrez reporter un bon nombre d’information sur votre déclaration Cerfa n°2042-C PRO, ci-dessous :

2042-C PRO

Régime micro BIC

Les loyers déclarés au régime micro-BIC, devront être complété sur la case 5ND (OD ou PD) en y indiquant les loyers bruts perçus. Ensuite, le fisc se chargera de faire l’abattement de 50%, puis le montant sera pris en compte dans le barème progressif de l’imposition et sera imposé en fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et des prélèvements sociaux (17,2%).
Pour les particuliers louant des chambres d’hôtes et meublés de tourismes classés, il faut indiquer le montant brut des loyers en complétant la case 5NG (OG ou PG) et le fisc réduira le montant automatiquement par l’abattement de 71% et le montant sera pris en compte dans le BPI et imposé en fonction de la TMI et des prélèvements sociaux.

Régime du bénéfice réel

Les particuliers qui choisissent la déclaration au régime réel, qui sont accompagné par un OGA et qui ont un résultat positif devront indiquer le résultat en 5NA (OA ou PA). Ils seront ensuite pris en compte dans le calcul du barème progressif de l’imposition et seront imposés en fonction de leur tranche marginale d’imposition ainsi que des prélèvements sociaux.

Les particuliers qui ont des résultats positifs mais qui ne sont pas accompagnés par un OGA devront indiquer leurs résultats dans les cases 5NK (OK ou PK). Les résultats seront majorés d’une pénalité de +15% sur la tranche marginale d’imposition si vous n’avez pas adhéré à un OGA et paierez les prélèvements sociaux sans majoration.

Les particuliers ayant des résultats négatifs pourront les indiquer en case 5NY (NZ, OY, OZ, PY et PZ), qu’ils soient accompagnés par un OGA ou pas, cela ne changera rien au résultat. Les cases concernant les déficits des années antérieures non encore déduits se rempliront automatiquement.

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