Dispositif du Démembrement Immobilier
Caractéristiques de l’acquisition démembrement immobilier
L’investissement dans le dispositif de démembrement (bail avec convention d’usufruit) se fait dans l’immobilier neuf.
Des logements sociaux sont construits, l’Etat vend la nue-propriété et garde l’usufruit temporaire, ce qui permet de commercialiser les appartements à des prix attractifs.
L’acquéreur achète la nue-propriété lui permettant d’obtenir le bien avec une réduction maximum de 40% et l’usufruit temporaire est conservé par l’Etat. Tant que l’Etat possède l’usufruit, il perçoit les loyers des appartements.
Durée du dispositif
Le dispositif de démembrement dure au minimum 15 ans, l’usufruit acheté par l’Etat rejoint automatiquement la nue-propriété et l’acquéreur devient alors plein propriétaire. Dès lors, l’acquéreur commencera à percevoir les loyers.
Avantages fiscaux
Les avantages fiscaux sont nombreux pendant la durée du dispositif :
- La TVA est de 5,5% à l’acquisition.
- Le bien n’est pas imposable à l’IFI.
- La taxe foncière est payée par l’Etat.
- La nue-propriété financée par un emprunt nous permet de déduire les intérêts des revenus fonciers, si nous en avons par d’autres biens.
Fiscalité
Lorsque le dispositif sera terminé, le nu propriétaire deviendra propriétaire et percevra les loyers qu’il devra déclarer à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le propriétaire a l’obligation de garder le même locataire si ce dernier le souhaite et la fixation d’un nouveau loyer est libre. Le propriétaire ne peut déloger le locataire pour louer le bien à quelqu’un de son entourage.
Le propriétaire a également le choix de revendre le bien. La plus-value immobilière est imposée au taux de 19% et 17,2% de prélèvements sociaux.
Tableau d’abattement
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