La vente immobilière en viager
Caractéristiques
La vente en viager est par définition l’aliénation de tout ou partie d’un capital immobilier en contrepartie d’une rente viagère conditionnée par la durée de vie du vendeur.
En d’autre termes, la vente en viager est considérée comme une vente classique entraînant un transfert de propriété immédiat, néanmoins avec des modalités de paiements particulières à respecter.
L’acheteur et le vendeur
Le vendeur est appelé le « crédirentier » et l’acheteur, le « débirentier ». Le vendeur ou crédirentier, va donc toucher une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle, tout en conservant le droit d’usage et d’habitation du bien immobilier et, selon la durée de vie de celui-ci, le débirentier paiera un prix supérieur ou inférieur à la valeur réelle du bien acheté en viager.
Les deux types de viagers possibles
Il existe 2 types de viager immobilier : le viager libre et le viager occupé.
- Le viager libre, permet à l’acheteur de disposer du bien directement après la signature de l’acte de vente et a donc la possibilité de le mettre en location.
- Le viager occupé, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation, et peut donc continuer à habiter son logement jusqu’à son décès.
Détermination du bouquet et de la rente
L’âge du vendeur détermine le prix de la rente. Le montant des rentes est fixé par rapport à l’âge moyen des français décédés grâce aux tables de mortalité réalisées par l’INSEE grâce à des études statistiques. La rente devra être indexée sur le coût de la vie.
Comme dans toutes transactions, les modalités de l’achat viager sont mentionnées dans un contrat qui lie l’acheteur au vendeur. Ce contrat demande le versement d’un capital initial ou « bouquet », puis d’une rente à vie (jusqu’au décès du vendeur), appelé « le débirentier ».
La rente mensuelle du viager libre sera égale au prix du bien divisé par le nombre d’année restant statistiquement au crédirentier divisé par 12 mois.
La rente mensuelle du viager occupé sera moins importante que celle du viager libre. La valeur du bien doit subir une décote prenant compte de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur. La rente payée par le débirentier sera le prix d’un loyer normalement perçu pour un bien équivalent. Si le vendeur souhaite obtenir un bouquet, alors on l’ajoute à la décote et les rentes seront moindres.
Fiscalité
Coût de l’acquisition
L’acquéreur doit payer des droits d’enregistrement au moment de la vente sur la valeur de la rente indiqué dans l’acte et qui sera versée au vendeur. La valeur de la rente devra être augmentée du bouquet, le cas échéant. Les frais d’acquisition s’appliquent dans les conditions de tout commun. Les frais d’acquisitions s’appliquent dans les conditions ce droit commun, le taux global s’élève entre 7,5% et 8% en fonction des départements.
Fiscalité de la rente
La rente est imposée selon le barème progressif de l’imposition. Néanmoins, le crédirentier bénéficie d’un abattement en fonction de son âge au moment de la vente. Cet abattement est de :
- 30% si le vendeur a moins de 50 ans
- 50% entre 50 et 59 ans
- 60% s’il était âgé de 60 à 69 ans
- 70% si le vendeur a plus de 70 ans
La répartition des charges
Dans la mesure où le crédirentier (le vendeur) conserve l’usufruit du bien, il prendra en charge les réparations d’entretien du bien et devra s’acquitter de la taxe d’habitation.
Le débirentier devra prendre en charge toutes les grosses réparations (murs porteurs, des voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier) définies par l’art. 606 du Code civil, il devra également s’acquitter de la taxe foncière.
Toutefois il est bon de savoir que les deux parties peuvent fixer librement la répartition des charges et des réparations.
Particularité
La rente doit être versée jusqu’au décès du crédirentier. Si le paiement de la rente n’est pas assuré jusqu’au décès, alors cela peut entraîner la nullité de la transaction et le bien retourne à la possession du crédirentier en tant qu’indemnité. Le contrat peut prévoir une clause résolutoire qui assurera le crédirentier en cas de non-paiement de la rente, ainsi qu’une clause de rachat qui permettra au débirentier de s’affranchir du paiement de la rente, au-delà d’un certain nombre d’annuités, en versant un capital au crédirentier.
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