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Comment calculer l’impôt sur la fortune immobilière ?

En janvier 2018, le président de la république Emmanuel Macron a supprimé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour le remplacer par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Comme son nom l’indique l'impôt sur la fortune immobilière prend compte de l’ensemble du patrimoine immobilier des particuliers.

Quels actifs à prendre en compte pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ?

Avant de se pencher sur les actifs à prendre en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, il faut déjà savoir quels modes de détention seront pris en considération par cet impôt. Les actifs immobiliers pris en compte dans le calcul de l’impôt concernent les biens détenus en direct, les biens en location meublée non professionnelle (LMNP) ou les biens détenus à travers des sociétés immobilières à l’impôt sur le revenu (SCI à l'IR).
Les biens immobiliers détenus à travers des sociétés civiles immobilières à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS), la location meublée professionnelle (LMP) et la détention de patrimoine immobilier professionnel à travers des sociétés, type commerce, restauration et hôtellerie ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

Patrimoine immobilier pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière

La déclaration à l’IFI doit être effectuée à partir 1 300 000 € de patrimoine immobilier et le calcul de l'IFI s'opère à partir de 800 000€. À partir de ce seuil de patrimoine, un système de tranche est mis en place pour imposer progressivement les patrimoines les plus importants. La déclaration des biens doit se faire sur leur valeur vénale, c’est-à-dire la valeur du bien par rapport au prix du marché au 1er janvier de l'année de la déclaration d'impôt.Si vous êtes domicilié fiscalement en France alors vous serez imposé sur l'ensemble de vos biens détenus en direct en France ainsi que sur l'ensemble de vos biens immobiliers à l'étranger, le cas échéant (sous réserve des conventions fiscales internationales). Concernant les personnes physiques qui ne sont pas domicilié fiscalement en France, c’est-à-dire les non-résidents, ils sont imposables à l’IFI en France sur les biens immobiliers qu’ils possèdent en France à condition que la valeur de ces biens dépassent le seuil des 1.3M€ et sous réserve des conventions fiscales internationales avec leur pays respectif.
Les biens immobiliers détenus, en fonction de leur nature et de leur utilisation, peuvent bénéficier d’abattement dans la déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière. Ces abattements permettent de minorer le montant de l’impôt sur la fortune immobilière à payer par les détenteurs de biens immobiliers. Concernant ces abattements, nous avons :

  • Résidence principale : valeur vénale – 30%
  • Résidence secondaire : valeur vénale
  • Résidence locative : valeur vénale – 20% si le bien est loué
  • Parking : valeur vénale
  • Cave : valeur vénale
  • Terrain à bâtir : valeur vénale
  • Terres agricoles : valeur vénale
  • Immeubles en cours de construction : valeur vénale
  • Bois, forêt et groupement forestier : valeur vénale * -75%
  • Bien ruraux loués à long terme et parts de GFA et de GAF :
    • Valeur vénale <= 101897 – 75%
    • Valeur vénale > 101897 alors réduction de la valeur par 50%

Patrimoine immobilier détenu indirectement

L’investissement immobilier peut se pratiquer en direct en acquérant des biens physiques mais également par des investissements immobiliers indirects par l’intermédiaire de société ou d’organisme de placement collectif.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des sociétés de gestion qui récoltent les fonds des investisseurs, les investissent dans des biens immobiliers et distribuent les loyers tous les trimestres aux investisseurs. Les investissements immobiliers peuvent être de différentes natures comme résidentielles, étudiantes, commerciales, établissemente de santé... De manière générale, les SCPI sont investies à 90%-95% dans l’immobilier, le reste étant des liquidités qui ne seront pas à prendre en compte le calcul de l’IFI.
Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont des sociétés de gestions qui récoltent les fonds des investisseurs, les investissent sur le marché immobilier mais également sur les marchés financiers. Les investissements sur les marchés immobiliers peuvent être de tout type (résidentiel, étudiant, commercial, établissement de santé). La partie investie sur les marchés financiers se fait généralement sur des organismes de placement collectif en valeur mobilière. De manière générale, les OPCI sont investis entre 60% et 90% dans l’immobilier, il n’y a que la poche immobilière à prendre en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
Pour finir, dans de très rare cas nous devons prendre en compte les actions détenues dans les sociétés d’investissement immobilier cotées tels qu’Unibail RW, Klépierre, Icade, Altarea, Cogedim etc… à condition, que le « redevable » concerné détienne “directement et, le cas échéant, indirectement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1° de l’article 965, moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société”.

Quelles sont les dettes à prendre en compte dans le calcul de l’IFI ?

Pour calculer l’IFI nous devons calculer le patrimoine immobilier net, par conséquent nous devons déduire le montant des dettes adossées aux investissements immobiliers pour connaître la valeur nette du patrimoine immobilier détenu.
Les dettes déductibles que nous devons prendre en compte sont :

  • Les dettes contractées pour le financement de l'acquisition d’un bien immobilier. Pour les prêt in-fine le capital restant dû doit être amorti linéairement sur la durée du prêt, prêt familiaux consenti directement ou par l’intermédiaire des sociétés interposées, ne sont pas déductibles sauf s’il peut être démontré qu’ils sont consentis dans des conditions normal de prêt.
  • Les dettes contractées pour le financement de travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  • À des dépenses d'entretien supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année de départ du locataire ;
  • Aux impôts, dûs à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière, taxe sur les locaux vacants, taxe sur les bureaux en Ile-de-France) ;
  • Les dettes liées aux dépenses d'acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes, au prorata de la valeur des actifs imposables.

Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ?

Une fois la somme du patrimoine net immobilier déterminé, il nous reste la partie calcul pour déterminer le montant de l’impôt à payer. L’impôt sur la fortune immobilière étant déductible de son propre impôt, nous devons dans un premier temps calculer l’IFI théorique puis le déduire de ce montant. Pour finir nous appliquerons une décote pour les ménages imposable à la première tranche, une réduction en fonction des dons et vérifierons le plafond de l’impôt sur la fortune immobilière.

Étape 1 : calculer l’IFI théorique sur le patrimoine imposable

À partir de 1 300 000€ de patrimoine immobilier net nous devons déclarer notre patrimoine immobilier sur le formulaire 2042-IFI. Le calcul se fera à partir de 800 000€ et le taux applicable sera déterminé en fonction de la tranche dans laquelle vous vous situez. L’IFI étant un impôt déductible, ce premier calcul aura pour objectif d’être déduit de votre impôt à payer.

Tranche d'impôsition sur la fortune immobilière

Par exemple : si vous détenez 1 800 000€ de patrimoine immobilier imposable et 300 000€ de dettes, (1 500 000€ de patrimoine net imposable) alors on applique les différents taux : 1ère tranche : 0 € 2ème tranche : 500 000 € (1 300 000 € – 800 000 €) * 0,50% = 2 500 € 3ème tranche : 200 000 € (1 500 000 € - 1 300 000 €) * 0,70% = 1 400 €
L’impôt sur la fortune immobilière théorique : 3 900 €

Étape 2 : l’IFI théorique

Dans un second temps nous allons déduire l’IFI théorique sur le patrimoine net immobilier.
Patrimoine Net Taxable : Actif immobilier - déduction du passif immobilier - déduction de l’IFI théorique PNT : 1 800 000 – 300 000 – 3900 = 1 496 1000

Étape 3 : Calculer l’impôt sur la fortune immobilière

À cette étape nous pouvons calculer l’IFI sur le patrimoine net taxable grâce au tableau précédent.

Tranche d'impôsition sur la fortune immobilière

Patrimoine Net Taxable : Actif immobilier - déduction du passif immobilier - déduction de l’IFI théorique PNT : 1 800 000 – 300 000 – 3900 = 1 496 100 Calcul : 1 496 100 * 0,07 – 6 600 = 3872,7

Étape 4 : Calcul de la décote (si 1 300 000 < PNT < 1 400 000)

Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, il y a une décote qui s’applique de la manière : Décote = 17.500 - PNT *0,0125 = X
Par exemple, si vous avez un patrimoine net taxable de 1 350 000 €, le calcul de la décote. Décote = 17 500 - 1 350 000 * 0,0125 = 17 500 – 16 875 = 625 €

Étape 5 : Réductions d’impôts

En cas de dons au profit d'organismes d'intérêt général, vous bénéficiez d'une réduction d'IFI égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €. À savoir que la réduction fiscale de l’IFI est limitée à 50 000 € par an, ce qui équivaut à un don de 66 667 € pour rendre l’impôt nul.

Étape 6 : Vérification du plafonnement de l’IFI

En principe, le total des impôts à payer concernant l’impôt sur la fortune immobilière, l’impôt sur le revenu et même les prélèvements sociaux payable en année N, ne doivent pas dépasser 75% des revenus de N-1. Si un excédent est constaté, il viendra en diminution de l’IFI à payer.
Exemple : si mon IFI est de 30 000 € et que l’impôt sur mes revenus en plus des prélèvement sociaux est de 40 000 €, la totalité de mes impôts sera de 70 000 €, alors que je gagne 80 000 € net par an.
Dans ce cas nous voyons que 75% de 80 000 € sont égaux à 60 000 €, alors nous aurons une réduction sur l’IFI de 10 000 €, soit un paiement de 20 000 € pour arriver à 75% des revenus de N-1.

Les patrimoines immobiliers supérieurs à 5 millions d’euros

Les personnes ayant un patrimoine immobilier supérieur à 5 000 000 € avec un endettement de plus de 60% du patrimoine imposable, les montants des dettes excédant ce seuil seront déductibles qu’à hauteur de 50%.
Exemple : patrimoine imposable = 7M€ ; sommes des dettes = 5M€ ; Dans ce cas nous observons que 7 000 000 € * 60% = 4 200 000. Pour déterminer le montant de la dette déductible, nous prenons la différence entre 5 000 000 € et 4 200 000 € soit 800 000 € que nous réduisons de 50%, soit une dette déductible de 4 600 000 € (4 200 000 + 400 000).

L’optimisation de l’imposition sur la fortune avec Primadviz

L’optimisation de l’impôt sur la fortune immobilière peut se faire de différentes façons, acquisition d’immobilier atypique, la contraction de prêt ou d’une donation d’un usufruit temporaires. Si vous souhaitez vous faire accompagner dans l’optimisation de votre impôt sur la fortune immobilière prenez contact avec un professionnel pour effectuer un diagnostic patrimonial.

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Orlando Lecuisinier, 11/05/2022

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