logo primadvizlogo primadviz mobile
Se déconnecter

Contact

Trouver un conseiller

Primadviz ?

Blog

Orlando LecuisinierLe 23/05/2021 à 16:34

Partager sur :

Immobilier classique (ancien)

De manière générale, un investissement immobilier classique revient à acquérir un bien immobilier grâce un emprunt (effet de levier) et de le mettre en location. Les loyers perçus par la mise en location serviront en partie ou en totalité, à rembourser le prêt adossé. À terme, lorsque le prêt sera remboursé vous pourrez profiter d’un revenu complémentaire.

Caractéristiques d’un logement ancien

Un logement est ancien lorsqu’il a déjà fait l’objet d’un transfert de propriété, cela signifie qu’il a été utilisé et qu’il peut l’être encore au moment de l’achat.

L’achat immobilier ancien concerne les maisons individuelles ou les appartements qui ont déjà fait l’objet d’un premier transfert de propriété (mutation) et dont les travaux ont été achevés plus de 5 ans auparavant.

L’acquisition d’un bien immobilier peut avoir plusieurs destinations. De manière générale, vous achetez un bien immobilier pour y habiter en résidence principale, secondaire ou bien pour le louer. Il existe plusieurs formes de détentions permettant aux propriétaires d’optimiser sa fiscalité en fonction de ses projets et des ses revenus.

Détention en direct

Caractéristiques de la détention en direct

L’acquisition d’un bien immobilier en tant que résidence d’habitation principale ou secondaire en direct est le mode de détention le plus répandu. Lorsque vous êtes le seul propriétaire de votre bien, vous pouvez l’habiter (usus), percevoir des loyers (fructus) ou bien le vendre ou le mettre en hypothèque (abusus), librement.
Lorsque le bien est détenu par plusieurs détenteurs alors vous vous retrouvez en indivision avec le(s) copropriétaire(s) par défaut, elle ne nécessite quasiment aucune démarche ni formalité particulière. L’indivision vous permet d’effectuer les mêmes pratiques citées précédemment mais vous devez garder à l’esprit que les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité (sauf exception). Il suffit qu’un des copropriétaires manifeste son désaccord pour entraîner une situation de blocage.
De plus, “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”, si l’un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres disposent d’un droit de préemption sur la quote-part cédée. À défaut de rachat par indivisaire ou par un tiers, le bien doit être vendu.
Pour finir, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes à proportion de sa quote part, que ce soit, impôts, travaux…

Fiscalité d’un bien détenu en direct loué nu

Concernant la location, la détention en direct se fait généralement dans les revenus fonciers. Le détail de la déclaration se fait sur le formulaire fiscal 2044 des revenus fonciers. Ce formulaire devra reprendre le montant des loyers reçus déduits de ses charges (travaux, gestion, fiscale…) ou bien appliquer un taux forfaitaire de 30% sur les loyers perçus (éligible jusqu’à 15 000€ de loyers annuels). Le rendement net sera ensuite pris en compte sur le formulaire 2042 (le formulaire d’imposition de base) et sera pris en compte dans le revenu brut global.

Tableau abattement ancien logement

Fiscalité d’un bien loué en meublé

La location meublée professionnelle ou non professionnelle vous permet de louer un bien meublé qui génère globalement des revenus locatifs plus élevés qu’en location nu. Pour être considéré comme logement meublé, le propriétaire devra satisfaire les conditions en termes de meubles, kit de nettoyage et d’électroménager.

Le statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel est déterminé par les conditions fiscales suivantes, les loyers perçus sont supérieurs à 23 000€ ou sont supérieurs à vos revenus. En tant que non professionnelle, vous aurez la possibilité entre un abattement forfaitaire de 50% (Micro BIC) des loyers perçus ou la déduction des charges et pour les professionnels vous n’aurez droit qu’à la déduction des charges. De manière générale et ce qui fait toute la grandeur de la location meublée réside dans la déduction des charges qui comporte par rapport à la location nu le fait de déduire les frais d’agence immobilière, frais de notaire ou bien des charges fictives tel que la valeur du bien… vous permettant de réduire drastiquement le montant des loyers nets déclarant ainsi des loyers très faibles voire nuls.

La déclaration fiscale doit se faire en compagnie d’un comptable sur le formulaire 2031 pour que les charges d’usage soit pris en compte selon leur barème. Une fois le montant des loyers nets taxables déterminés vous devrez indiquer son montant sur le formulaire 2042 (formulaire de base) dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux) et sera pris en compte dans le revenu brut global.

Fiscalité de la plus value immobilière

La plus value immobilière est soumise à l’imposition, sauf certaines exceptions vous donne possibilité d’une exonération, comme cession d’une résidence principale ou d’un premier bien immobilier. Vous bénéficierez d’un abattement pour durée de détention et serez totalement exonéré d’imposition au-delà de la 30ème année de détention.

Tableau abattement ancien logement

Société Civile Immobilière

La détention d’un bien immobilier peut se faire à travers une société civile immobilière. La société civile permet de se substituer à l’indivision et d’y contrer ses limites. En effet, les décisions ne se prennent plus à l’unanimité, les conditions des décisions sont fixées au préalable dans les statuts. Même chose si un associé souhaite vendre ses parts de sociétés, il devra trouver un acheteur parmi ses associés ou un tiers voulant les acquérir en fonction des conditions mises en place au préalable. Le fait de s’associer facilite l’acquisition de biens immobiliers tant bien pour les apports que pour les emprunts demandés aux établissements bancaires.

Il existe deux régimes fiscaux pour la société civile, l’objectif est de déterminer le meilleur régime par rapport à vos projets et votre situation.

La SCI au régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu

Les associés voulant investir dans l’immobilier, souhaitant obtenir un complément de revenu (percevoir des loyers) et dont la TMI (tranche marginale d’imposition) est inférieure à 30% auront tendance à privilégier la SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu).

La déclaration de loyers de la société civil immobilière à l’IR s’établit en détail sur le formulaire 2072, puis les loyers nets taxables seront reportés dans la catégorie des revenus fonciers sur le formulaire 2042 de base et s’ajouteront au revenu brut global. Pour la SCI à l’IR il n’est pas nécessaire de faire appel à un comptable, cette comptabilité de caisse peut être faite directement par le particulier.

Durant la vie de votre SCI vous pourrez être amené à revendre le bien. Si vous effectuez une plus value au moment de la revente, vous devrez la déclarer sur le formulaire de déclaration complémentaire 2042-C. Vous bénéficierez d’un abattement pour durée de détention et serez totalement exonéré d’imposition au-delà de la 30ème année de détention.

Tableau abattement ancien logement

La SCI au régime fiscal de l’Impôt sur les Sociétés

Les associés voulant investir dans l’immobilier, souhaitant se constituer un patrimoine significatif en capitalisant les loyers dans d’autres biens immobiliers ou/et parts de SCPI (société civile en placement immobilier) et ayant une TMI (tranche marginal d’ imposition) supérieur à 30%, auront tendance à privilégier la SCI à l’IS (Impôt sur le Société).

La déclaration de loyers de la société civile immobilière à l’IS s’établit en détail sur le formulaire 2065 et vous serez redevable de l’impôt sur les sociétés. Vous serez imposé à un taux réduit 15% à hauteur de 38 120€ puis à 25% sur le bénéfice effectué. La SCI à l’IS vous permet d’amortir la valeur du bien pour réduire le bénéfice net taxable et optimiser votre fiscalité, néanmoins le report sera reportable au moment de la revente du bien immobilier. Concernant l’amortissement de votre bien immobilier vous devrez passer par un comptable pour le faire valider, les frais de comptabilité pourront être déduits du résultat de votre SCI.

Durant la vie de votre SCI vous pourrez être amené à revendre le bien. Si vous effectuez une plus value au moment de la revente, vous devrez réintégrer les amortissements comptables concernant la valeur du bien. La plus-value immobilière devra être déclarée avec les loyers dans le chiffre d’ affaires et ne sera pas exonérée en fonction de la durée de détention, le tout sera donc imposé à un taux réduit 15% à hauteur de 38 120€ puis à 25% sur le bénéfice effectué. La déclaration de la plus value se fera également sur le formulaire 2065.

Diagnostic de performance énergétique

Prévue depuis la loi ELAN de 2018, la refonte du DPE s’est appliquée le 1er juillet 2021, le DPE a perdu son caractère simplement informatif pour devenir pleinement opposable. Cette refonte s’inscrit dans un contexte plus large d’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments, dont le DPE est l’un des outils clé (information des potentiels acquéreurs d’un bien, support des aides financières et des obligations, …).
Le logement représente 1/5ème des émissions de gaz à effet de serre de la France : la transformation thermique est un enjeu majeur dans la lutte contre le réchauffement climatique. Afin de supprimer les passoires thermiques (maisons aux niveaux de consommation énergétique F et G), plusieurs mesures ont été mises en place pour accompagner les Français, notamment les plus modestes, dans cette transition. L’objectif est de remettre en état toutes les passoires thermiques d’ici dix ans.
La loi interdit aux propriétaires de résidences locatives considérées comme des passoires thermiques d’augmenter les loyers entre les baux sans les remettre en état, et ce à partir du 1er juillet 2021.

Calendrier des interdictions de locationCalendrier des interdictions de location
Pour effectuer un DPE vous devez contacter un professionnel disponible dans l’annuaire des diagnostiqueurs DPE est disponible sur le site du gouvernement. Cet annuaire permet de vérifier que votre opérateur dispose d’une certification en règle, il est accrédité par le comité français d’accréditation (COFRAC) et chargé de vérifier les compétences des professionnels, obligatoire depuis le 1er novembre 2007.

Assurance habitation

L’assurance multi-risque habitation est obligatoire si vous êtes locataire d’un bien immobilier. Lorsque que vous êtes propriétaire vous avez l’obligation de vous assurer, si votre bien est mitoyen pour couvrir votre responsabilité civile en cas d’accident impactant les habitations voisines (incendie, explosion, dégâts des eaux…). Elle est facultative pour les propriétaires de biens non mitoyen mais fortement recommandé et également pour vos résidences secondaires et locatives, propriétaire non occupant.

Investir dans l’ancien avec Primadviz

Vous pouvez contacter directement un professionnel indépendant vous proposant de vous accompagner dans une opération d’acquisition de bien ancien. Il pourra également vous simuler quel serait le moyen de détention vous permettant d’optimiser la rentabilité de votre investissement ainsi que sa fiscalité tout en prenant compte de votre projet.

Partager sur :

Produits

InvestirDispositif de défiscalisationPréparer sa retraiteEmprunter et s'assurer

Resources

Qu'est ce que Primadviz ?Termes et conditionsBlogPréparer mon projetContactez-nous

Professionnel

Devenir professionnelSimulateurAnnuaire OriasAnnuaire Carte G et Carte TNotez-nous

Recherches courantes

ParisLyonMarseilleBordeauxBayonneClermont-FerrandToulouseToursRouen

Primadviz

Paris, Île-de-France, France

Contact: orlando@primadviz.com

Restez connectés

facebook primadviz page
twitter primadviz page
instagram primadviz page
linkedin primadviz page
youtube primadviz channel
Primadviz est une marque de © Patrim.io 2021 – Société par Actions Simplifiée au capital de 1000€ - SIRET : 89347877600014 immatriculé au R.C.S de Nanterre